din Partner innen Bygg og Eiendom
Arkitekt tjenester for Hele Norge
Vår arkitekt tjeneste bygger på praktisk utførelse innen de fleste fagområder. En erfaring, kombinert med tegning og planlegging gir større forståelse innen løsninger som kan tegnes og tilpasses etter dine ønsker og behov.
​
Send oss gjerne informasjon om prosjektet ditt, der du deler dine ideer.
Arktitekten vil deretter ta kontakt for en samtale og utarbeide et grundig og komplett uforpliktende tilbud som inkluderer arbeid med søknadsklare tegninger som kan benyttes til din søknad overfor kommunen
Bruksendring
Å bruksendre er å endre bruk av et rom i boligen.
Slik at rom får en annen funskjonalitet enn det som var opprinnelig godkjent.
Du har for eksempel en søknadspliktig
bruksendring om du:​
Endrer et rom fra tilleggsdel (for eksempel bod) til hoveddel (for eksempel til stue, soverom) eller omvendt.​
Gjøre endringer i boligen din slik at det blir to nye separate boliger, sekundærleilighet eller hybelløsning
Vil bruke hele eller deler av boligen din til næringsvirksomhet​​
Ny bygg
Vi assisterer deg gjennom hele prosessen innen nybygg, fra tegning til ferdig attest, når det gjelder:-
-
Enebolig
-
Tomannsbolig
-
Garasje
-
Hytte
-
Lysthus/utebod på egen tomt
Tilbygg
Påbygg - Underbygg
Et tilbygg innebærer en utvidelse av en byggningen som øker dens grunnflate, for eksempel ved å tilføre nye inngangspartier eller verandaer.
Dette er en investering, så det er avgjørende å ha en tydelig visjon for hva du ønsker.
Ta gjerne kontakt med oss for en vurdering av mulighetene dine, slik at vi kan avdekke begrensninger og alternativer tidlig i prosessen. Vi står klare til å hjelpe deg med å finne praktiske løsninger som møter dine behov.
Det er viktig å være klar over at påbygg har sine begrensninger, spesielt når det gjelder høyder, takvinkler og vindusdesign.
Underbygg, som innebærer utgraving av kjeller eller bruk av tidligere kjellerrom, må også vurderes i lys av kommunens krav og reguleringsbestemmelser.
Fasadeendring
Vurderer du å oppgradere bygningens fasade eller tak? Kanskje du også ønsker å etterisolere eller bytte ut vinduer og dører for bedre energieffektivitet? Husk at fasadeendringer ofte krever en søknad, med unntak av mindre endringer som ikke påvirker bygningens karakter er det viktig å sjekke med kommunen for å sikre at arbeidet ditt oppfyller de relevante kravene i forhold til byggteknisk forskrift (TEK17).
​
Eksempler på fasadeendringer inkluderer:
- Bytte av takstein, takshingel eller takplater
- Bytte av ett eller noen få vinduer til en annen størrelse, type eller utseende
- Tillegg, fjerning eller endring av vinduers plassering
- Bytte av ytterkledning
- Utvendig etterisolering
Uteområdet
Før du går i gang med å planlegge uterommet, bør du tenke nøye gjennom tomtens potensiale, solforhold, vær og vind er faktorer det er viktig å ta hensyn til i planleggingsfasen.
Finn ut av hva du ønsker deg og hva det er realistisk å få til på tomten din.​
Når du har kartlagt familiens behov, vil du trolig sitte igjen med klare svar på hvor mange sitteplasser dere trenger, om dere ønsker utepeis eller utekjøkken, hvor grillen skal stå, hvor det passer med blomsterbed, hvor i hagen barna skal ha trampolinen og hvor du eventuelt skal plassere det lille kjøkken- eller urtehagen din.
-
​Støyvegg
-
Gårdsplass
-
Carport (Tilbygg)
-
Terrasse (Tilbygg hvis den er høyere enn 50 cm over bakkeplan)
-
StøttemurUtebod,
-
lysthus
-
Endring av innkjøring
Seksjonering
Seksjonering er å dele opp en eller flere bygninger i eierseksjoner, slik at flere kan eie hver sin del av bygningsmassen på eiendommen. Seksjonering egner seg for eksempel for oppdeling av boligblokker eller en tomannsbolig.
Etter opprettelsen av sameiet vil hver seksjon kunne omsettes og belånes uavhengig av resten av sameiet.
En søknad om seksjonering må inneholde følgende:
-
Søknadsskjema
-
Situasjonskart
-
Plantegninger
-
Vedtekter for sameiet
I tillegg til selve bruksenheten kan en seksjon også omfatte andre arealer som man ønsker skal tilhøre bruksenheten. Dette heter tilleggsarealer, og kan enten være tilleggsarealer i bygning eller tilleggsarealer i grunn.
Slike tilleggsarealer kan f.eks. være en garasje, en bod eller et uteareal.
Areal til felles tekniske innretninger, søppelrom, heis eller felles adkomst seksjoneres som fellesareal.
For at kommunen skal kunne opprette et eierseksjonssameie, må det også legges ved vedtekter for sameiet. Vedtektene er sameiets skrevne enigheter. ​
Har du for eksempel en vertikal delt tomannsbolig kan det heller være lurt å søke om fradeling av tomt.​
Saksbehandlingstiden for seksjonering er 12 uker. For søknader som omfatter uteareal, gjelder i tillegg egen frist for oppmålingsforretning. Fristen er 16 uker og er fra seksjoneringsvedtaket er fattet.
Ett- trinns søknad
Det er viktig å vite at du må ha valgt firmaet som skal utføre arbeidet før du sender inn en ett-trinns søknad om tillatelse. Vi lager en liste over nødvendige ansvarsområder for prosjektet. Kommunen skal behandle søknaden innen tre uker; hvis du ikke får svar, kontakt dem for å bekrefte at du kan starte. Husk at du er ansvarlig for å følge alle lover og forskrifter
Før behandling av din søknad starter opp vil kommunen gjennomgå alle dokumenter og ta stilling til om de har nok informasjon til å behandle byggesaken. Dersom de trenger mer informasjon i saken vil de sende ut et tilleggsbrev (ofte kalt «mangelbrev»).
Dette forekommer ganske hyppig, og stort sett er det små detaljer, enten i tegning eller søknad som krever en avklaring, eller en tydeligere redegjørelse.​Vår arkitekt og ansvarlig søker vil gjennomgå slike brev sammen, og følge dette opp. Når tilleggsdokumentasjonen er innsendt vil kommunen starte behandlingen sin.  ​
Firmaene du skal bruke til ditt prosjekt må erklære ansvarsrett, og signerer elektronisk for dette. Dette skjer digitalt via forespørsel fra våre systemer.  ​Dersom søknaden er komplett, og ikke inneholder dispensasjoner eller nabomerknader, eller krever uttalelse fra andre myndigheter, har søknaden inntil 3 ukers behandlingstid i kommunen. 
​Hvis du får nytt eller endret våtrom, må det sendes inn søknad om sanitærabonnement/endring av sanitærabonnement til vann- og avløpsavdelingen i kommunen. Dette må gjøres av en fagkyndig person, som oftest en rørlegger.
Når du har oppgitt et foretak som skal ha ansvar for sanitærinstallasjoner i ditt prosjekt, vil vi kontakte vedkommende og be om at søknad om sanitærabonnement sendes inn. Det er viktig at dette gjennomføres før søknad om tillatelse i ett trinn sendes inn. ​Lurer du på hva som gjelder for deg? Ta kontakt med oss i dag så får du svar!
Rammesøknad
En rammesøknad må i hovedsak utføres av en arkitekt eller annet ansvarlig firma.
Det finnes en mulighet for å søke som selvbygger, du kan lese mer om selvbyggeren her.​
Kommunen plikter å behandle søknaden førdet er gått 12 uker etter mottatt søknad med alle nødvendige vedlegg.
Når en søknad om rammetillatelse er godkjent må det søkes om en igangsettingstillatelse.
Kommunen skal da få beskjed om hvilke firma som skal utføre jobben.Vi utarbeider da en liste over hvilke ansvarsområder som er nødvendig å ansvarsbelegge for ditt tiltak. Disse firmaene må da erklære ansvarsrett, og signerer elektronisk for dette via forespørsel fra våre systemer. 
Kommunen har 3 uker på seg på å behandle en søknad om igangsettingstillatelse.
Når du har fått den kan du starte byggearbeidet.
Selvbygger
Kommunen kan godkjenne en person for ansvarsrett som selvbygger av egen bolig eller fritidsbolig, dersom personen sannsynliggjør at arbeidet godkjenningen gjelder vil bli utført i samsvar med bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven.
Mange ønsker å være selvbyggere. Stortinget har fastslått at det er lov å være selvbygger i Norge. § 6-8 åpner for personlig ansvarsrett for den som ønsker å bygge til eget bruk. Det er kommunen som avgjør om det skal gis godkjenning som selvbygger.
Vilkårene er for det første at det dreier seg om bolig- eller fritidsbygning (helårsbolig, fritidsbolig og garasje, uthus, påbygg, tilbygg o.l.). Eiendom til annet formål (f.eks. næringsvirksomhet) faller utenfor.
Det er videre et vilkår at det gjelder byggverk til selvbyggers eget bruk. Enebolig (eventuelt med sekundærleilighet) omfattes, mens tomannsbolig faller utenfor. Også rekkehus faller av samme grunn utenfor.
Den som søker om ansvarsrett må sannsynliggjøre å inneha tilstrekkelige kvalifikasjoner. Kompetanse og erfaring skal tillegges vekt. Personer med bygningsteknisk utdanning og praksis bør kunne godkjennes. Andre forhold som kan tillegges vekt er om selvbygger tidligere har bistått ved oppføring av byggverk e.l. Også relevante kurs kan tillegges vekt i vurderingen.
Selvbygger skal sannsynliggjøre at arbeidet vil bli tilfredsstillende utført. At selvbygger overfor kommunen søker om personlig ansvarsrett innenfor alle funksjoner, innebærer ikke at han må utføre samtlige arbeidsoppgaver selv.
Forskriften er ikke til hinder for at selvbyggeren henter inn kompetanse på områder han selv ikke behersker. Det vesentlige er at arbeidsoppgavene blir gjennomført i henhold til regelverket. Forutsetningen er at selvbygger sannsynliggjør at arbeidet vil bli utført i samsvar med plan- og bygningsloven og underliggende regelverk. Dette kan gjøres der tiltakshaver selv har kompetanse, har gode medhjelpere eller benytter kvalifisert foretak eller person.
Kommunen kan godkjenne tiltakshaver som ansvarlig for hele eller deler av byggearbeidet. Hvilke deler av lovverket som blir viktigst å sannsynliggjøre kompetanse innenfor, er avhengig av hvilket ansvar som skal dekkes av selvbyggeren.
Dersom selvbyggeren for eksempel skal ha ansvar for oppsetting av grunnmur, er det viktigere å dokumentere kunnskap om byggteknisk forskrift og preaksepterte løsninger, som f.eks. NBIs byggdetaljblader.
Ansvarsrett kan gis for funksjonene søker, prosjekterende og utførende for fagområder i tiltaksklasse 1 (enebolig / fritidsbolig).
Bestemmelsen presiserer at kommunen kan godkjenne selvbyggeren som ansvarlig for funksjonene søker, prosjekterende og utførende i byggesaken og for alle fagområder under forutsetning av at de er i tiltaksklasse 1. Selvbyggeren kan aldri godkjennes for kontroll. Der det stilles krav om kontroll, må denne gjennomføres av et uavhengig foretak.
Vi anbefaler våre kunder som ønsker å stå som selvbygger å krysse av i skjemaet vi sender for bruk av innleide foretak. Et innleid foretak trenger ikke utføre jobben, men de kan gi gode råd slik at du bygger riktig. Dette er viktig dersom du selv ikke har relevant praksis, fagbrev eller kursing.
​
Lurer du på hva som gjelder for deg? Ta kontakt med oss i dag så får du svar!
​
​
​
Søknad uten ansvar
En ufaglært privatperson har mulighet til å sende en søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett til kommunen.
Som ansvarlig søker hjelper vi deg gjerne med å søke om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett, på dine vegner.​
Det forutsettes at tiltaket kan gjennomføres i samsvar med reglene i plan- og bygningsloven, samt gjeldende planer og annet regelverk.​Hvilke tiltak kan søkes om uten ansvarsrett?
-
Oppføring av en enkel frittliggende bygning som ikke skal benyttes til beboelse, og hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 70m². Bygningen kan oppføres i inntil en etasje og kan i tillegg være underbygget med kjeller.
​
-
Mindre frittstående bygning på under 70 kvm i BYA og BRA, for eksempel garasje eller bod. Dette gjelder frittstående bygninger som ikke går inn under unntaks bestemmelsen, jf. byggesaksforskriften § 4-1 a.
-
Oppføring av ett enkelt tilbygg hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50m². Tilbygget kan i tillegg være underbygget med kjeller. Er tilbygget på 15m2 eller mindre og ikke inneholder oppholdsrom som stue, gang, soverom, stue, vindfang kan det bygges uten å søke om det, jf. byggesaksforskriften § 4-1 b.
-
Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor en enkelt bolig (eks: fra bod til kjellerstue.)
-
Skilt, reklameinnretning o.l. inntil 6,5m² montert på vegg, eller frittstående skilt montert på terreng med høyde inntil 3,5m og bredde inntil 1,4m. Bestemmelsen omfatter ikke plassering av slike skilt- og reklameinnretninger som kan utgjøre fare for personsikkerhet og ikke når flere skal monteres på samme sted eller på samme fasade.
-
Driftsbygninger i landbruket inntil 1000 m2, for eksempel låve eller landbruksgarasje.Midlertidige eller transportable bygninger, konstruksjoner eller anlegg, for eksempel brakke eller brakkerigger som skal oppføres i maksimum 2 år.
Fradeling av eiendom
Fradeling av tomt innebærer at den nye eiendommen blir en frittstående eiendom uten tilknytning til opprinnelig eiendom. Dette skiller seg fra seksjonering, hvor det opprettes sameie med flere eiere.
Vi kunnskap om dette, ta kontakt- slik at vi kan finne en løsning tilpasset dine ønsker
​
En søknad om deling av eiendom/ tomt må bestå av følgende:
-
Nabovarsling
-
Situasjonskart
-
Følgebrev
Relevante forhold som må avklares i søknaden kan være tomteutnyttelse av både
eksisterende og ny tomt, størrelse på uteoppholdsareal, avkjørsel, adkomster og parkeringsløsning og oversikt over vann- og avløpsledninger.
​
Når søknaden er sendt til kommunen vil første del av prosessen bestå av søknadsbehandling og avsluttes med et vedtak (delingstillatelse eller avslag). I noen saker kan tillatelsen komme med vilkår som må være oppfylt før man fortsetter med andre del av prosessen. Dette kan være krav om rivning av bygg, eller krav om tinglysing av rettighetserklæring
(f.eks. veirett eller VA over annen eiendom).
​
Andre del av prosessen består av oppmåling av eiendomsgrenser, hvor det holdes en såkalt oppmålingsforretning. De nye eiendomsgrensene blir målt opp og vist på stedet / i terrenget. Partene er til stede og bekrefter de nye eiendomsgrensene. Saksbehandlingsprosessen avsluttes med at kommunen tinglyser den nye eiendommen med nytt gårds- og bruksnummer, og sender ut matrikkelbrev som viser de nye grensene.
Søknad om fradeling skal normalt avgjøres innen 12 uker. I tillegg kommer tiden det tar å gjennomføre oppmåling og tinglysning. Fristen for dette er 16 uker.
Søknad om igangsettelse
En søknad om igangsettingstillatelse er en oppfølgingssøknad til kommunen når du har fått rammetillatelse.​
Ved søknad om igangsettingstillatelse skal kommunen få en komplett gjennomføringsplan, med oversikt over hvilke firma som skal prosjektere og utføre arbeidene. Vi utarbeider da en liste over hvilke ansvarsområder som er nødvendig å ansvarsbelegge for ditt tiltak.
Disse firmaene må da erklære ansvarsrett, og signerer elektronisk for dette, via forespørsel fra våre systemer. Søknad om igangsettingstillatelse har inntil 3 ukers behandlingstid i kommunen.​
Nabovarsel
Når er det nødvendig med nabovarsel? Når må man varsle?
Hovedregelen er at man alltid må varsle naboer og gjenboere om søknadspliktige tiltak, se plan- og bygningsloven § 21-3. Nabovarselet må sendes til de naboene som er berørt av tiltaket før man søker om byggetillatelse fra kommunen.​
Hvilke naboer skal ha nabovarsel?
Naboeiendommer er eiendom som har felles grense med tomten som skal bebygges. Gjenboereiendom er eiendom hvor vei, gate, elv eller annet åpent areal ligger imellom. Både eiere og festere av bebygde og ubebygde nabo- og gjenboereiendommer skal varsles.​
Hvordan fungerer nabovarsel?
Nabovarsel skal sendes til de nærmeste naboene, gjenboere og andre som kan bli berørt av byggeplanene.
Når man mottar et nabovarsel har man en frist på minst to uker etter at varselet er sendt til å komme med sine merknader.​
Når trenger man ikke nabovarsel?
Før du søker om å bygge noe på en eiendom, må du som hovedregel varsle naboer. Du trenger ikke å varsle når naboene i liten grad blir berørt, for eksempel når du kun skal gjøre endringer inne, eller gjennomføre mindre utvendige tiltak som naboen ikke kan se fra sin eiendom.​
Vi hjelper deg å fylle ut nabovarsel, og sende ut elektronisk gjennom Altinn. ​
Dispensasjon
Om man ønsker å bygge, rive eller endre noe som er i strid med lov, forskrifter eller reguleringsbestemmelser for eiendommen, kreves det dispensasjon fra regelverket eller bestemmelsen.​
Dispensasjon er det samme som et unntak.
Eksempler på dette kan være at man ønsker å bygge høyere, større eller med mindre avstand til veg eller nabogrense enn det som er tillatt. Samtidig er det greit å være klar over at ingen har krav på å få dispensasjon. Det skal ikke være kurant å fravike lov eller gjeldende planer uten at dette er grundig og faglig begrunnet.​
Plan- og bygningsloven har en egen bestemmelse som setter vilkårene for å få dispensasjon (pbl. §19). Det kreves først og fremst en grunngitt søknad og naboer må være varslet. I tillegg er det satt to vilkår som begge må være oppfylt for å få dispensasjon:​
-
Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt.
-
Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.​
-
Fordeler og ulemper kan ikke begrunnes med personlige forhold, som for eksempel plassbehov eller økonomi.
Selv om man argumenterer godt og begge vilkårene er oppfylt, så er loven formulert slik at kommunen “kan” gi dispensasjon. Plan- og bygningsmyndighetene har et visst rom for skjønn. Det forutsetter i midlertidig at kommunen må ha en saklig grunn til å ikke gi dispensasjon.Derfor kan verken vi eller kommunens saksbehandlere si noe på forhånd om en dispensasjon vil kunne innvilges eller ikke, da dette blir vurdert først når kommunen har mottatt søknaden.
​Behandlingsfristen hos kommunen er 12 uker ved komplett søknad. Fristen løper ikke så lenge søknaden ligger til uttalelse hos statlige eller regionale myndigheter.
Midlertidig bruks tillatelse
Søknad om midlertidig brukstillatelse er nesten det samme som søknad om ferdigattest.Denne typen kan man bruke når ikke alt er helt ferdig.​Når det søkes om midlertidig brukstillatelse, skal ansvarlig søker opplyse kommunen om hvilke arbeider som gjenstår, gi en bekreftelse på at bygget har, eller innen 14 dager vil få, tilfredsstillende sikkerhetsnivå, og opplyse når arbeidet vil være ferdig.
Ansvarlig søker har ansvaret for å legge frem opplysningene som er nødvendige for at kommunen kan behandle søknaden, og for at innholdet i dokumentasjonen er korrekt. Ved søknad om midlertidig brukstillatelse må man senere søke om ferdigattest for hele tiltaket (innen 3 år). 
Tilleggsbrev/ mangelbrev
Før kommunen behandler søknaden din, vil de vurdere dokumentene for tilstrekkelig informasjon. Hvis mer informasjon er nødvendig, vil de sende et tilleggsbrev, ofte kalt «mangelbrev», som vanligvis gjelder små detaljer i arkitektens tegninger.
Når tilleggsdokumentasjonen er innsendt, starter kommunen behandlingen.
Saksbehandleren håndterer søknaden i henhold til byggesaksforskrifter, men ulike tolkninger kan gjøre det vanskelig å levere en «komplett søknad». I vår bedrift har vi gode rutiner for dette, men det kan fortsatt oppstå mangler.
Søknad om ferdigattest
Søknad om ferdigattest er den endelige søknaden i et byggeprosjekt.Når den er på plass er prosessen over og du kan bruke bygget ditt slik det er godkjent.
Når bygningen/tiltaket ditt er ferdigstilt, og du har planer om å ta det i bruk, må det søkes om ferdigattest. Du må da fylle ut et skjema fra din side hos oss. Vi hjelper deg med utfylling og innsendelse
Søknaden har inntil 3 ukers behandlingstid i kommunen. Dersom du ønsker å ta i bruk deler av bygningen/tiltaket før alt er ferdig kan det søkes om midlertidig brukstillatelse. Ved søknad om midlertidig brukstillatelse må man senere søke om ferdigattest for hele tiltaket (innen 3 år).